ترامب يحث Fannie Mae وFreddie Mac على زيادة شراء السندات. هل يمكن أن يؤدي ذلك إلى خفض معدلات الرهن العقاري؟

ترامب يدفع نحو شراء سندات رهن عقاري ضخمة: هل سيؤدي ذلك إلى خفض الأسعار؟

دعا الرئيس الأمريكي السابق ترامب مؤخراً Fannie Mae وFreddie Mac إلى شراء سندات مدعومة بالرهن العقاري بقيمة 200 مليار دولار، مؤكداً أن هذه الخطوة ستساعد في خفض معدلات الفائدة على الرهون العقارية. لكن هل تؤدي هذه الاستراتيجية فعلاً إلى انخفاض الأسعار للمقترضين؟

في الواقع، استجابت معدلات الرهن العقاري بالفعل. إليك تفصيلاً لما يحدث وما قد يعنيه ذلك للمشترين المحتملين للمنازل.

فهم Fannie Mae وFreddie Mac والسندات المدعومة بالرهن العقاري

لنبدأ بالأساسيات. Fannie Mae وFreddie Mac هما كيانان مدعومان من الحكومة يلعبان دوراً محورياً في سوق الإسكان من خلال دعم تمويل الرهون العقارية التي يصدرها المقرضون من القطاع الخاص. إنهما يوفران العمود الفقري للقروض المنزلية التقليدية، وهي النوع الأكثر انتشاراً من الرهون العقارية.

بعد أن يصدر المقرض الرهن العقاري، تقوم Fannie Mae وFreddie Mac بتجميع آلاف هذه القروض في سندات مدعومة بالرهن العقاري (MBS)، والتي تُباع بعد ذلك للمستثمرين كسندات. يتم تمرير المدفوعات التي يسددها أصحاب المنازل على رهونهم العقارية إلى هؤلاء المستثمرين كعوائد.

توجيه ترامب هو أن تقوم Fannie Mae وFreddie Mac بإعادة شراء سندات مدعومة بالرهن العقاري بقيمة 200 مليار دولار، بهدف خفض معدلات الفائدة.

وفقاً لـ Bhavesh Patel، المدير التنفيذي لقناة العملاء في Chase Home Lending، "عندما تقوم الكيانات المدعومة من الحكومة بشراء المزيد من السندات المدعومة بالرهن العقاري، يزداد الطلب على هذه السندات. هذا الطلب المتزايد يؤدي عادةً إلى خفض العائد الذي يتوقعه المستثمرون، مما يسمح بدوره للمقرضين بتقديم معدلات رهن أقل للمقترضين."

كيف تؤثر مشتريات السندات من الكيانات الحكومية على معدلات الرهن العقاري

بعد إعلان ترامب في 8 يناير، انخفضت معدلات الرهن العقاري بمقدار 20 نقطة أساس خلال يومي العمل التاليين. وعلى الرغم من أن الأسعار تعافت جزئياً منذ ذلك الحين، إلا أنها كانت بالفعل تتجه نحو الانخفاض في الأشهر الأخيرة من عام 2025.

يعزو Victor Kuznetsov، المدير العام والشريك المؤسس لـ Imperial Fund Asset Management، الانخفاض في الأسعار بنهاية السنة إلى استمرار مشتريات السندات من قبل Fannie Mae وFreddie Mac.

"منذ أكتوبر ونوفمبر 2025، عندما زادت الكيانات المدعومة من الحكومة مشترياتها الشهرية من السندات إلى 15 مليار دولار، انخفضت معدلات الرهن العقاري بنحو 35 نقطة أساس. وهذا أدى إلى تحسين طفيف في القدرة على تحمل التكاليف للمقترضين، كما كان مخططاً له"، يوضح Kuznetsov.

وأشار Kuznetsov أيضاً إلى أن تأثير مشتريات السندات الإضافية بقيمة 200 مليار دولار التي اقترحها ترامب سيعتمد على مدى سرعة تنفيذ Fannie Mae وFreddie Mac لها في عام 2026. إذا تم توزيع المشتريات على مدار السنة، فقد يكون التأثير أقل وضوحاً. ولم يتم الكشف بعد عن الجدول الزمني الدقيق لهذه المشتريات.

وأضاف: "على الرغم من أن عوائد السندات تؤثر بالفعل على معدلات الرهن العقاري، إلا أنها ليست العامل الوحيد. التضخم، والأحداث العالمية، وسياسة الاحتياطي الفيدرالي ستظل جميعها تلعب دوراً في تشكيل معدلات الرهن العقاري في عام 2026."

وقد أكد Patel من Chase Home Lending هذا الرأي قائلاً: "إن عملية شراء كبيرة للسندات من قبل الكيانات المدعومة من الحكومة قد تساعد في دفع معدلات الرهن العقاري إلى الانخفاض، مما يجعل قروض المنازل أكثر قدرة على التحمل. ومع ذلك، فإن الأثر الإجمالي سيعتمد على ظروف السوق، وحجم المشتريات، والعوامل الاقتصادية الأخرى."

ما الذي سيحدث بعد ذلك؟

شاهد ما هي معدلات الرهن العقاري التي قد تكون مؤهلاً لها

يشير Patel إلى أن معدلات الرهن العقاري حالياً عند أدنى مستوياتها منذ ثلاث سنوات.

وقال: "هذا يمثل فرصة لكل من أصحاب المنازل الحاليين والمشترين المحتملين للتوفير، خاصةً مع استمرار القدرة على تحمل التكاليف كأحد أبرز الاهتمامات." "الكثير من الناس على دراية بقاعدة الـ1%—انتظار انخفاض الأسعار بنسبة نصف أو واحد بالمئة قبل إعادة التمويل. لكن حتى الانخفاضات الأصغر في المعدلات يمكن أن تؤدي إلى توفير كبير على مدى فترة القرض."

على سبيل المثال، في رهن عقاري ثابت لمدة 30 عاماً بقيمة 400,000 دولار، يمكن أن يؤدي انخفاض بمقدار 0.125% فقط إلى خفض دفعتك الشهرية بحوالي 30 دولاراً، أو 360 دولاراً سنوياً. وسيعتمد التوفير الدقيق على حجم القرض ونوع منتج الرهن العقاري الذي تختاره.

يقترح Patel أيضاً أن الوقت الحالي قد يكون مناسباً لتثبيت معدل الرهن العقاري، خاصة إذا كان المقرض الخاص بك يقدم خيار تثبيت السعر لمدة 90 يوماً مع إمكانية انخفاض معدل واحد في حال انخفضت الأسعار أكثر.

وأضاف: "إذا كنت تفكر في إعادة التمويل أو شراء منزل، فمن الحكمة أن تتحقق من المعدلات التي قد تكون مؤهلاً لها حالياً."

ساهمت Laura Grace Tarpley في هذا المقال.