Perché un numero crescente di acquirenti di case sta scegliendo la soluzione ipotecaria associata al crollo immobiliare del 2008

Principali osservazioni

• A settembre, le richieste di mutui a tasso variabile (ARM) hanno rappresentato il 12,9% di tutte le domande di mutuo—la percentuale più alta dal 2008. Tuttavia, poiché i tassi fissi sono recentemente diminuiti, la quota degli ARM è scesa tra il 6% e l'8%.

• Gli ARM hanno giocato un ruolo importante nel crollo immobiliare del 2008, poiché molti mutuatari con un basso punteggio di credito hanno avuto difficoltà a rispettare i pagamenti quando i loro tassi sono aumentati.

Negli ultimi tre anni, i tassi di interesse elevati sui mutui hanno rappresentato una sfida per i potenziali acquirenti di case, inducendo alcuni a considerare un tipo di prestito che fu un fattore chiave nella crisi immobiliare del 2008.

I mutui a tasso variabile, o ARM, iniziano con un tasso d’interesse fisso per un periodo determinato prima di adeguarsi—spesso al rialzo—in base alle tendenze di mercato. Poiché i tassi dei mutui sono rimasti costantemente sopra il 6%, più acquirenti stanno optando per gli ARM nella speranza di ottenere pagamenti iniziali più bassi.

Sebbene gli ARM espongano i proprietari al rischio di pagamenti più elevati se i tassi aumentano, gli esperti del settore affermano che gli attuali standard di concessione del credito più severi hanno contribuito a ridurre i potenziali rischi associati a questi prestiti.

“In questo momento, gli acquirenti che utilizzano gli ARM generalmente affrontano rischi minimi o bassi,” ha spiegato Phil Crescenzo Jr., vicepresidente della Southeast Division presso Nation One Mortgage Corporation, in un’intervista via email.

Secondo la Mortgage Bankers Association, l’utilizzo degli ARM è aumentato nel 2025, raggiungendo il picco del 12,9% di tutte le domande di mutuo a metà settembre—la percentuale più alta dal 2008. Da allora, con l’allentamento dei tassi dei mutui, la proporzione delle domande di ARM è diminuita. In confronto, solo circa il 6% degli acquirenti ha scelto gli ARM dopo il crollo immobiliare del 2008.

Perché sempre più mutuatari scelgono gli ARM

Quando i tassi dei mutui sono scesi sotto il 3% nel 2021, gli ARM sono diventati meno popolari, secondo i dati della MBA. Ma poiché i tassi sono aumentati di oltre tre punti percentuali nel 2022—superando talvolta il 7%—l’interesse per i prestiti a tasso variabile è aumentato di conseguenza.

Uno dei fattori che alimentano il rinnovato interesse per gli ARM è il fatto che, con il calo dei tassi d’interesse a breve termine nell’ultimo anno, questi prestiti hanno offerto tassi iniziali più attraenti.

Gli ARM possono offrire risparmi significativi agli acquirenti di case. Ad esempio, i dati della MBA mostrano che a fine dicembre 2025, un ARM a cinque anni aveva un tasso iniziale di circa il 5,79%, rispetto al 6,31% di un mutuo standard a tasso fisso trentennale. Su un prestito di 400.000 dollari, ciò potrebbe comportare un risparmio di circa 200 dollari al mese nei pagamenti.

Nota importante

La domanda di ARM di solito si muove in direzione opposta rispetto ai mutui a tasso fisso. Quando i tassi fissi sono elevati, i mutuatari sono attratti dagli ARM per i loro tassi iniziali più bassi. Al contrario, quando i tassi fissi diminuiscono, gli ARM diventano meno attraenti poiché i potenziali risparmi si riducono.

Gli ARM offrono risparmi mentre i creditori gestiscono il rischio

Gli ARM generalmente presentano un tasso d’interesse iniziale più basso che si adegua verso l’alto dopo un periodo determinato. Un esempio comune è il 5/1 ARM, che offre un tasso fisso per cinque anni prima che inizino gli adeguamenti annuali. Questi prestiti spesso includono limiti a quanto il tasso può aumentare.

Il tempismo è cruciale per i mutuatari ARM, poiché potrebbero trovarsi ad affrontare pagamenti più elevati una volta terminato il periodo introduttivo.

“Se hai un ARM, ti conviene monitorare il mercato e considerare di rifinanziare con un prestito a tasso fisso prima che inizi il periodo variabile,” ha consigliato Crescenzo Jr.

Se i tassi d’interesse sono più alti quando termina il periodo fisso, i mutuatari potrebbero vedere i loro pagamenti salire a livelli insostenibili.

Questo scenario ha contribuito al crollo immobiliare del 2008, quando i mutuatari con scarso credito hanno visto aumentare drasticamente i pagamenti degli ARM e molti sono andati in default, innescando un’ondata di pignoramenti che ha scosso il mercato immobiliare.