美國8月現有住宅銷售創一年多來新低，去化週期創十年新高

美國成屋銷售市場持續承壓。最新數據顯示，受高企抵押貸款利率拖累，8月成屋銷售跌破近年關鍵水位，購屋者普遍推遲入市，房市復甦仍缺乏明確催化劑。

美國全國房地產經紀人協會（NAR）週四公佈的數據顯示，8月成屋簽約成交量較上月下滑2%，高於預期的1.6%，年化降至398萬套，創逾一年以來最低水平，同時也是自2024年秋季以來僅有的兩次跌破400萬套關口之一。

與此同時，8月成屋價格中位數同比上漲1.6%，達42.91萬美元，延續自2023年中以來的連續同比上漲走勢。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun在聲明中表示，「抵押貸款利率與房屋銷售呈反向關係，高利率環境下購房活動溫和回落並不令人意外。」他同時警告，抵押貸款利率可能很快觸及7%。

當前抵押貸款利率已升至逾一年高點，對潛在購房者形成雙重打擊。

一方面，月供壓力直接削弱購房意願；另一方面，數年前以不到現行利率一半成本完成再融資的現有房主，面臨「賣房即失去低息貸款」的困境，傾向於觀望不動。

根據阿波羅全球管理公司近期發布的房市報告，全美僅不足四分之一的流通抵押貸款利率高於6%，意即絕大多數房主仍享顯著低於市場的融資成本，換屋動力嚴重不足。

即便如此，Lawrence Yun在與記者的電話會議中表示，買家需求尚未「全面崩潰」，就業改善和薪資增長在一定程度上支撐市場底部需求。

在需求疲弱的同時，市場供給端出現正面訊號。

8月待售成屋庫存同比增加5.9%，至162萬套，為2019年11月以來最高水平。 以當前銷售速度計算，現有庫存相當於4.9個月的供應量，創十餘年新高。

NAR的住房可負擔性指數（衡量典型家庭是否具備獲得中位價房屋抵押貸款資格的能力）同比上升3.5%，顯示可負擔性略有改善，但整體仍處於歷史低位，對市場的實質提振有限。

從區域表現來看，美國最大成屋交易市場南部地區8月銷售量環比下滑1.6%，年化降至184萬套，為近一年來最弱；中西部及東北部銷售量同樣下滑；西部地區則持平。

首購族佔8月成屋銷售總量的30%，略高於7月的29%，在當前高利率環境下，這一族群參與度保持相對穩定。