Dlaczego coraz więcej kupujących domy wybiera rozwiązanie hipoteczne związane z kryzysem mieszkaniowym z 2008 roku

Główne spostrzeżenia

• We wrześniu wnioski o kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM) stanowiły 12,9% wszystkich wniosków hipotecznych — to najwyższy udział od 2008 roku. Jednak wraz z ostatnimi spadkami stałych stóp procentowych, udział ARMs zmniejszył się do poziomu między 6% a 8%.

• Kredyty ARM odegrały znaczącą rolę w kryzysie mieszkaniowym w 2008 roku, gdy wielu kredytobiorców z niską zdolnością kredytową miało trudności z regulowaniem płatności po wzroście ich oprocentowania.

W ciągu ostatnich trzech lat podwyższone stopy procentowe kredytów hipotecznych stanowiły wyzwanie dla potencjalnych nabywców domów, co skłoniło niektórych do rozważenia typu pożyczki, który był kluczowym czynnikiem kryzysu mieszkaniowego z 2008 roku.

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, czyli ARMs, rozpoczynają się od ustalonej stopy procentowej na określony czas, po czym oprocentowanie jest dostosowywane — często w górę — zgodnie z trendami rynkowymi. Ponieważ stopy hipoteczne utrzymują się powyżej 6%, coraz więcej kupujących decyduje się na ARMs, licząc na niższe początkowe raty.

Chociaż ARMs narażają właścicieli domów na ryzyko wyższych płatności w przypadku wzrostu stóp procentowych, eksperci branżowi twierdzą, że obecnie bardziej rygorystyczne standardy udzielania kredytów ograniczyły potencjalne zagrożenia związane z tymi pożyczkami.

„Na ten moment kupujący korzystający z ARMs generalnie ponoszą minimalne lub niskie ryzyko,” wyjaśnił Phil Crescenzo Jr., wiceprezes Southeast Division w Nation One Mortgage Corporation, w wywiadzie mailowym.

Zgodnie z danymi Mortgage Bankers Association, wykorzystanie ARMs gwałtownie wzrosło w 2025 roku, osiągając szczyt na poziomie 12,9% wszystkich wniosków hipotecznych w połowie września — to najwyższy poziom od 2008 roku. Od tego czasu, wraz z łagodzeniem stawek hipotecznych, udział wniosków o kredyty ARM spadł. Dla porównania, po kryzysie mieszkaniowym z 2008 roku tylko około 6% kupujących wybierało ARMs.

Dlaczego coraz więcej kredytobiorców wybiera ARMs

Kiedy stopy hipoteczne spadły poniżej 3% w 2021 roku, ARMs stały się mniej popularne, według danych MBA. Jednak gdy stopy wzrosły o ponad trzy punkty procentowe w 2022 roku — czasami przekraczając 7% — zainteresowanie kredytami o zmiennym oprocentowaniu odpowiednio się zwiększyło.

Jednym z czynników napędzających ponowne zainteresowanie ARMs jest to, że przy spadających krótkoterminowych stopach procentowych w ciągu ostatniego roku, pożyczki te oferowały bardziej atrakcyjne oprocentowanie początkowe.

ARMs mogą zapewnić znaczące oszczędności nabywcom domów. Na przykład dane MBA pokazują, że pod koniec grudnia 2025 roku pięcioletni ARM miał początkowe oprocentowanie na poziomie około 5,79%, w porównaniu do 6,31% dla standardowego 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie. Przy pożyczce na 400 000 dolarów może to oznaczać oszczędność około 200 dolarów miesięcznie na ratach.

Ważna uwaga

Popyt na ARMs zazwyczaj porusza się w przeciwnym kierunku niż kredyty o stałym oprocentowaniu. Kiedy stałe stopy są wysokie, kredytobiorcy wybierają ARMs ze względu na niższe początkowe oprocentowanie. Natomiast gdy stałe stopy spadają, ARMs stają się mniej atrakcyjne, ponieważ potencjalne oszczędności maleją.

ARMs zapewniają oszczędności, a kredytodawcy zarządzają ryzykiem

ARMs zazwyczaj oferują niższe początkowe oprocentowanie, które wzrasta po określonym czasie. Popularnym przykładem jest 5/1 ARM, który zapewnia stałą stopę na pięć lat, po czym rozpoczynają się coroczne dostosowania. Pożyczki te często zawierają limity dotyczące tego, o ile może wzrosnąć oprocentowanie.

Wyczucie czasu jest kluczowe dla kredytobiorców ARM, ponieważ po zakończeniu okresu początkowego mogą stanąć w obliczu wyższych rat.

„Jeśli masz ARM, powinieneś monitorować rynek i rozważyć refinansowanie na kredyt o stałej stopie przed rozpoczęciem okresu zmiennego,” doradza Crescenzo Jr.

Jeśli stopy procentowe będą wyższe po zakończeniu okresu stałego, kredytobiorcy mogą zobaczyć wzrost swoich rat do poziomu nieosiągalnego finansowo.

Taki scenariusz przyczynił się do upadku rynku mieszkaniowego w 2008 roku, kiedy kredytobiorcy z niską zdolnością kredytową zauważyli gwałtowny wzrost rat ARM i wielu z nich przestało spłacać kredyty, co wywołało falę egzekucji hipotecznych, która wstrząsnęła rynkiem nieruchomości.