Назревает ли «идеальный финансовый шторм» более серьёзный, чем в 2008 году? «Доктор Судный день» предупреждает: ипотечные кредиты с низкими процентными ставками на сумму 8.3 триллиона долларов уже принесли убытки в 2 триллиона долларов на балансе.

По данным приложения Zhihui Finance, известный американский экономист Питер Шифф (Peter Schiff), которого называют "доктором Судного дня", считает, что зафиксированная много лет назад низкая процентная ставка по ипотеке может быть одним из самых мудрых финансовых решений, которые вы когда-либо принимали, однако это также может стать частью "идеального шторма грядущего финансового краха". Шифф в своем посте в X от 15 октября предупредил: "В надвигающемся ипотечном кризисе потери ипотечных организаций будут гораздо выше, чем за весь период глобального финансового кризиса (GFC)."

Он утверждает: "Даже без единого дефолта ипотечные компании на бумаге уже потеряли более чем в четыре раза больше, чем во время глобального финансового кризиса."

Шифф возлагает ответственность за эту ситуацию на длительное сохранение низких ставок со стороны Федеральной резервной системы, а также на ипотечные кредиты с государственной гарантией, которые позволили заемщикам зафиксировать дешёвое финансирование на десятилетия вперед. "Именно тогда было посеяно это зерно," — пишет он.

Если большая часть вашего состояния сосредоточена в недвижимости или вы рассчитываете, что инвестиционный портфель обеспечит вам пенсию, этот прогноз должен вас обеспокоить.

Однако, прежде чем вы начнете представлять новую волну массовых изъятий недвижимости за долги, важно помнить: обесценивание ипотеки для инвесторов не обязательно значит, что ваша недвижимость сама по себе теряет в цене, ваши ежемесячные платежи вырастут или ваша кредитная организация обанкротится. Кроме того, если права на ваш кредит или обслуживание переходят другому владельцу, новая компания также не может самовольно изменить условия вашего договора.

Почему Шифф видит проблемы в ипотечных кредитах с низкой ставкой

Шифф пишет: "В настоящее время около 8,3 триллиона долларов ипотечных кредитов с фиксированной ставкой продолжают обращаться, их средняя ставка 4,6%, а срок к погашению — 25 лет. С учётом текущей процентной ставки на уровне 7,5%, рыночные убытки по этим ипотекам уже составляют примерно 2 триллиона долларов. Когда ставка поднимется до 8,5%, потери увеличатся до 3 триллионов!"

Для сравнения, Шифф оценивает реальные убытки по дефолтным ипотечным кредитам в 2007–2010 годах примерно в 450 миллиардов долларов. Обратите внимание, это оценки самого Шиффа, а ситуация с 8,5% — гипотетический сценарий, а не сегодняшняя реальность. По последнему исследованию Freddie Mac от 15 октября, средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке составляет 7,40%, что выше показателя годичной давности в 6,27%.

Основная проблема ценообразования состоит в следующем: если по новой ипотеке ставка значительно выше, инвестор, как правило, не захочет покупать старый аналогичный кредит с гораздо меньшим купоном по номинальной цене. Поэтому такой старый кредит должен скидаться, чтобы оставаться конкурентоспособным. Такое снижение рыночной стоимости и есть тот самый "бумажный убыток", о котором говорит Шифф. Хотя домовладелец может продолжать вносить платежи вовремя и в полном объёме.

Бумажные убытки не равны дефолтам по ипотеке

Шифф сравнивает два разных вида убытков — те, что возникают из-за дефолта заемщика по ипотеке, и те, что появляются из-за снижения цены при продаже кредита, который исправно обслуживается.

Даже если домовладелец постоянно платит по кредиту, сам ипотечный кредит может потерять ликвидность на вторичном рынке. Это ударит по держателю таких кредитов, но не является синонимом дефолта заемщика.

Кто держит этот кредит, имеет ключевое значение. Ипотека часто продаётся и упаковивается в ценные бумаги, а доходы по ней распределяются среди группы инвесторов. Таким образом, организация, выдавшая вам ипотеку, вовсе не обязательно остается той, кто затем несёт по ней инвестиционные риски.