Doanh số bán nhà hiện có tại Mỹ trong tháng 7 giảm xuống mức thấp nhất trong ba tháng, giá nhà đạt mức cao kỷ lục cho cùng kỳ, lãi suất vay thế chấp tăng lên mức cao nhất trong một năm.

Thị trường nhà hiện hữu tại Mỹ tiếp tục ảm đạm. Số lượng giao dịch nhà hiện hữu trong tháng 7 giảm xuống mức thấp nhất trong ba tháng, giá nhà cao cùng chi phí vay mượn khiến nhiều người mua tiềm năng chùn bước, thị trường gần như dao động quanh mức thấp hàng năm là 4 triệu căn kể từ cuối năm 2022.

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR) công bố dữ liệu hôm thứ Ba cho thấy, Số lượng hợp đồng giao dịch nhà hiện hữu tháng 7 giảm 1,7% so với tháng trước, đạt mức điều chỉnh theo năm là 4,06 triệu căn, phù hợp với dự báo trung bình của các nhà kinh tế trong khảo sát của Bloomberg.

Đồng thời, giá trị trung vị của nhà hiện hữu giao dịch trong tháng 7 tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 434.100 USD, lập kỷ lục cao nhất cho tháng 7 trong lịch sử. Lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm đã liên tục tăng kể từ cuối tháng 2 năm nay, gần đây đã chạm mức cao nhất trong một năm là 6,81%.

Chuyên gia kinh tế trưởng của NAR, Lawrence Yun cho biết, "Trong môi trường lãi suất thế chấp tăng liên tục những tháng qua, doanh số nhà hiện hữu vẫn giữ được sự ổn định tương đối," và lưu ý rằng "nếu lãi suất thế chấp 30 năm giảm về quanh mức 6%, chắc chắn thị trường nhà đất sẽ phục hồi rõ rệt." Tuy nhiên, với diễn biến hiện tại, triển vọng này còn khó khả thi.

Chi phí vay mua nhà liên tục tăng là một trong những yếu tố chủ chốt kìm hãm giao dịch nhà hiện hữu. Lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm đã liên tục tăng kể từ cuối tháng 2 năm nay, gần đây đã chạm mức cao nhất trong một năm là 6,81%.

Kết hợp giữa chi phí tăng và giá nhà cao khiến nhiều người mua tiềm năng tiếp tục đứng ngoài thị trường. Theo dữ liệu của NAR, người mua nhà lần đầu chỉ chiếm 29% tổng giao dịch nhà hiện hữu trong tháng 7, giảm rõ rệt so với mức 33% của tháng trước, cho thấy nhóm người mua nhạy cảm nhất với lãi suất đang rút lui nhanh khỏi thị trường.

Kể từ cuối năm 2022, tỷ lệ chuyển đổi hàng năm của giao dịch nhà hiện hữu tại Mỹ chủ yếu duy trì quanh mức 4 triệu căn, thị trường vẫn chờ một yếu tố thúc đẩy đủ mạnh để tạo ra sự phục hồi bền vững, nhưng cho tới nay vẫn chưa xuất hiện.

Bên cung cũng không mang lại sự hỗ trợ đáng kể. Hàng tồn kho nhà hiện hữu trong tháng 7 giảm nhẹ 0,6% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 1,54 triệu căn, vẫn thấp hơn mức trước đại dịch, nguồn cung hạn chế tiếp tục đẩy giá giao dịch lên cao.

Giá trị trung vị của giao dịch nhà hiện hữu trong tháng 7 là 434.100 USD không chỉ thiết lập mức cao kỷ lục cho tháng 7 mà còn nối dài xu hướng giá nhà tăng trưởng liên tục so với cùng kỳ kể từ mùa hè 2023. Một báo cáo khác trước đó cũng cho thấy giá trị trung vị nhà hiện hữu tại Mỹ trong quý II năm nay tăng 1,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Xét theo khu vực, khu vực miền Nam — thị trường nhà hiện hữu lớn nhất — có doanh số tháng 7 giảm 3,1% so với tháng trước, xuống mức thấp nhất trong bốn tháng; khu vực Trung Tây giảm 2%; khu vực miền Tây giữ nguyên; còn khu vực Đông Bắc ghi nhận tăng nhẹ.

Dù môi trường chung còn nhiều áp lực, chỉ số khả năng chi trả của nhà ở vẫn có dấu hiệu cải thiện biên. Chỉ số khả năng chi trả nhà ở của NAR — một thước đo tổng hợp xem liệu thu nhập của một hộ gia đình điển hình có đủ đáp ứng tiêu chuẩn vay mua nhà theo giá trị trung vị hay không — đã tăng 5,1% trong tháng 7 so với cùng kỳ năm trước.

Ông Mark Fleming, chuyên gia kinh tế trưởng tại First American Financial Corp., nhận định gần đây rằng cùng với việc thu nhập hộ gia đình tăng nhanh hơn giá nhà, tình trạng căng thẳng về khả năng chi trả nhà ở tại Mỹ đã phần nào dịu lại so với năm ngoái. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý lãi suất vay tăng trở lại gần đây đã bào mòn một phần thành quả đạt được.

Trong bối cảnh chi phí vay vẫn cao và hàng tồn kho tiếp tục hạn chế, thị trường nhà hiện hữu Mỹ khó có thể ra khỏi tình trạng ảm đạm trong ngắn hạn, và triển vọng phục hồi vẫn phụ thuộc vào sự thay đổi thực chất của xu hướng lãi suất.