Lãi suất thế chấp 30 năm tại Mỹ tăng lên 6,71%, đạt mức cao nhất trong hơn một năm.

Khả năng chi trả nhà ở tại Mỹ đang đối mặt với một làn sóng áp lực mới. Lãi suất thế chấp tăng lên mức cao nhất trong hơn một năm, trong khi đó, tình hình căng thẳng ở Trung Đông tiếp tục đẩy giá năng lượng tăng lên, áp lực lạm phát vẫn ở mức cao và triển vọng chính sách của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) vẫn chứa nhiều bất định.

Theo dữ liệu công bố bởi Freddie Mac hôm thứ Năm, lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm tại Mỹ tuần này tăng lên 6,71%, cao hơn mức 6,66% của tuần trước và là mức cao nhất kể từ tháng 7/2025.

Diễn biến của lãi suất thế chấp gắn chặt với lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ, trong thời gian gần đây không ngừng tăng do chịu áp lực từ nhiều yếu tố.

Thành viên Hội đồng quản trị Fed Christopher Waller đã phát biểu vào thứ Năm rằng các số liệu lạm phát trong hai tháng qua cho thấy dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt, do đó tại cuộc họp ngày 15-16/9 có thể không cần tăng lãi suất.

Bị ảnh hưởng bởi phát biểu này, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm đã giảm về mức 4,744% vào thứ Năm, sau khi một ngày trước đó tăng lên 4,818% – mức cao nhất kể từ ngày 1/11/2023.

Trong bài phát biểu, Waller đã thẳng thắn chỉ ra tình trạng khó khăn mà môi trường lãi suất hiện tại gây ra cho các hộ gia đình phổ thông. Ông cho biết:

"Lãi suất thế chấp không hề thấp, lãi suất vay mua ô tô cũng không thấp. Nếu tôi thấy thị trường nhà ở gặp khó khăn, ô tô mới gần như trở thành mặt hàng xa xỉ chứ không còn là khoản tiêu dùng thông thường của gia đình trung lưu — thì đó không phải là điều kiện tài chính nới lỏng."

Những phát biểu này phần nào phản ánh tình cảnh thực tế mà các hộ gia đình Mỹ đang đối mặt. Khả năng chi trả nhà ở liên tục bị bào mòn trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao lâu dài.

Theo chỉ số giá tiêu dùng cá nhân (PCE) – thước đo lạm phát cốt lõi của Fed – mức lạm phát đã vượt ngưỡng mục tiêu 2% của Fed trong khoảng 5 năm rưỡi liên tiếp, và còn tăng mạnh hơn kể từ đầu năm nay.

Việc lãi suất thế chấp tăng cao xuất phát từ đà leo thang gần đây của lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ.

Lợi suất trái phiếu tăng do chịu tác động từ nhiều yếu tố: thị trường lo ngại quy mô đi vay của Nhà nước Mỹ có thể đã vượt quá khả năng trả nợ, các doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng trí tuệ nhân tạo dẫn tới cạnh tranh vốn, cùng với căng thẳng leo thang giữa Mỹ và Iran có thể làm gia tăng kỳ vọng lạm phát.

Lợi suất trái phiếu kỳ hạn 10 năm từng tăng lên mức 4,818% vào thứ Tư, mức cao kỷ lục kể từ tháng 11/2023, nhưng đã giảm sau phát biểu của Waller vào thứ Năm. Tuy nhiên, xu hướng lãi suất vẫn phụ thuộc lớn vào số liệu lạm phát sắp công bố.

Waller cho biết, nếu chỉ số lạm phát tháng 8 tiếp tục giảm như xu hướng gần đây, ông sẽ "hài lòng" nếu giữ nguyên lãi suất trong cuộc họp tháng 9 tới. Tuy vậy, ngôn từ này có phần ôn hòa hơn so với kỳ vọng tăng lãi suất trước đó của thị trường, khiến lợi suất trái phiếu Mỹ giảm nhẹ trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, phát biểu của Waller không phải là một cam kết chắc chắn — dữ liệu vẫn là yếu tố then chốt quyết định hướng đi chính sách. Đối với người mua nhà, thị trường thế chấp và toàn ngành nhà ở, khả năng lãi suất thực sự giảm xuống vẫn phụ thuộc vào diễn biến của lạm phát trong thời gian tới.