Une "tempête financière parfaite" encore plus grave que celle de 2008 est-elle en train de se préparer ? Le "docteur Apocalypse" met en garde : 8,3 trillions de dollars de prêts immobiliers à faible taux d'intérêt ont déjà perdu 2 trillions de dollars sur le papier.

Selon les informations de l'application Jin Zhi Finance, l'économiste américain de renom Peter Schiff, surnommé le "Dr. Doom", estime que le fait d'avoir verrouillé un taux d'intérêt hypothécaire bas il y a plusieurs années peut être l'une des décisions financières les plus judicieuses que vous ayez prises, mais cela pourrait aussi constituer une partie de la "tempête parfaite menant à la destruction financière imminente". Dans une publication sur X le 15 octobre, Schiff avertit : « Dans cette crise hypothécaire en gestation, les pertes des institutions de crédit hypothécaire dépasseront de loin celles enregistrées durant toute la crise financière mondiale (GFC). »

Il affirme : « Même sans qu’aucune défaillance ne se produise, les institutions de crédit hypothécaire ont déjà perdu, sur le papier, plus de quatre fois ce qu'elles ont perdu pendant la crise financière mondiale. »

Il attribue cette situation à la politique de taux d'intérêt bas maintenue par la Federal Reserve sur le long terme, ainsi qu’aux hypothèques garanties par l’État qui ont permis aux emprunteurs de verrouiller un financement bon marché sur des décennies. « Cela a semé les graines », écrit-il.

Si une grande partie de votre patrimoine est investie dans votre logement, ou si vous comptez sur votre portefeuille d'investissement pour votre retraite, il s'agit d'une prévision préoccupante.

Cependant, avant d’envisager une nouvelle vague de saisies immobilières, il est important de noter une distinction cruciale : la dépréciation d'une hypothèque pour un investisseur ne signifie pas automatiquement que la valeur de votre maison diminue, que vos mensualités augmentent, ou que votre organisme de crédit va faire faillite. Il faut également garder à l'esprit que si votre prêt ou ses droits de service changent de main, la nouvelle société ne peut pas modifier unilatéralement les termes de votre contrat.

Pourquoi Schiff voit-il un problème dans les hypothèques à taux bas ?

Schiff écrit : « Actuellement, environ 8 300 milliards de dollars en hypothèques à taux fixe sont en cours, avec un taux d'intérêt moyen de 4,6 % et une durée résiduelle de 25 ans. Étant donné que le taux actuel est de 7,5 %, la perte latente enregistrée s’élève déjà à environ 2 000 milliards de dollars. Et si le taux grimpe à 8,5 %, les pertes atteindront 3 000 milliards de dollars ! »

À titre de comparaison, Schiff estime que les pertes réelles liées aux défauts de paiement des prêts immobiliers entre 2007 et 2010 s’élèvent à environ 450 milliards de dollars. Veuillez noter qu’il s’agit des estimations de Schiff, et que le scénario d’un taux de 8,5 % n’est pas la réalité d’aujourd’hui. Selon la dernière enquête publiée par Freddie Mac le 15 octobre, le taux moyen d'une hypothèque fixe à 30 ans est de 7,40 %, contre 6,27 % il y a un an.

Le problème fondamental de valorisation est le suivant : si un nouvel emprunt hypothécaire émis affiche un taux beaucoup plus élevé, les investisseurs n'accepteront généralement pas de payer le prix total pour un ancien prêt équivalent mais dont le coupon est bien plus bas. L’ancien prêt doit alors être vendu à un prix réduit pour rester compétitif. Cette diminution de la valeur de marché, c'est ce que Schiff qualifie de perte latente. Pourtant, le propriétaire continue probablement à rembourser son prêt dans les délais et en totalité.

Perte latente ne signifie pas défaut de paiement hypothécaire

Schiff compare deux types distincts de pertes — d’une part, celles résultant d’un défaut de paiement de l’emprunteur, et d’autre part, la baisse de valeur à la revente d’un prêt dont les remboursements restent normalement effectués.

Un prêt hypothécaire, même si le propriétaire continue de payer, peut perdre sa valeur de revente. Cela nuit au détenteur du prêt, mais ce n’est pas la même chose qu’un défaut de l’emprunteur.

L'identité du détenteur du prêt est primordiale. Les hypothèques sont fréquemment revendues et regroupées sous forme de produits financiers, les investisseurs en titres perçoivent donc des paiements à partir d’un ensemble d’emprunteurs. Ainsi, l’institution qui vous accorde un prêt n’est pas nécessairement celle qui en assumera le risque d’investissement plus tard.